Управление недвижимостью в Черногории: практика, цифры и решения для собственников
Пишем о посуточной и долгосрочной аренде, доходности объектов, требованиях Черногории, рисках, бронированиях и реальной операционной работе с квартирами и домами на побережье.
Разбираем реальные вопросы собственников: законность посуточной аренды, логика предоплаты, выбор формата аренды и управление объектом в сезон и вне сезона.
Что важно учесть владельцу жилья
Где объект теряет деньги и как это увидеть
Как выбрать инвестиционную недвижимость в Черногории: почему площадь не всегда влияет на доходность
Почему квартира площадью 41 м² иногда оказывается лучшей инвестицией, чем соседняя на 57 м² Покупая инвестиционную недвижимость, большинство людей совершают одну и ту же ошибку. Они выбирают квартиру так, будто собираются жить в ней сами. Это вполне объяснимо. Мы привыкли считать, что больше — значит лучше. Большая площадь выглядит солиднее, просторная гостиная производит впечатление, а дополнительные квадратные метры кажутся хорошим вложением денег. Однако рынок краткосрочной аренды живет совсем по другим правилам. За несколько лет работы с апартаментами в Будве, Бечичах, Рафаиловичах и Петроваце мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда квартира площадью около сорока квадратных метров приносила владельцу больше дохода, чем соседняя, почти в полтора раза больше по площади. Причем находились они в одном районе, были построены одним застройщиком и имели сопоставимый уровень отделки. На первый взгляд это кажется странным. Но только до тех пор, пока не начинаешь смотреть на квартиру глазами гостя, а не покупателя. Турист выбирает совсем не так,
Черногория внедряет электронные визы: что изменится
Черногория готовится к запуску электронной визы. Что это значит для туристов? Власти Черногории сделали еще один шаг к переходу на современную систему оформления виз. Министерство иностранных дел страны подписало соглашение о финансировании внедрения электронной визовой системы (e-Visa), которая станет частью масштабной модернизации миграционных и пограничных процедур в соответствии со стандартами Европейского союза. Для многих эта новость прозвучала на фоне гораздо более обсуждаемой темы — введения визового режима для граждан ряда стран с 1 ноября. На первый взгляд кажется, что новости противоречат друг другу. На самом деле они тесно связаны. Почему Черногория внедряет e-Visa? Переход на электронные визы является одним из требований по гармонизации законодательства с правилами Европейского союза. Новая система позволит полностью перевести процесс подачи документов в онлайн-формат. Предполагается, что путешественникам больше не придется лично посещать консульство в большинстве стандартных случаев. Заявление, документы и оплата будут подаваться через интернет, а решение заявитель получит в электронном виде. Подобные системы уже успешно
Что входит в подготовку апартаментов к заселению? Почему слово «уборка» ничего не объясняет
Недавно в одной из местных групп Facebook увидел объявление о поиске человека для уборки туристических апартаментов. Условия были довольно простыми: 12 евро за уборку, а сама работа, по словам автора объявления, занимает в среднем 45–55 минут. Автор отдельно уточнил, что это не предположение, а время, измеренное на практике. Комментарии появились практически сразу. Одни начали писать, что за такие деньги работать никто не станет. Другие пересчитывали оплату в почасовую ставку. Кто-то спрашивал, входит ли сюда стирка белья, глажка и доставка прачечной, а кто-то сравнивал стоимость с услугами клининговых компаний. И пока люди спорили о цене, мне показалось, что обсуждение ушло совсем в другую сторону. Почти никто не задал, на мой взгляд, главный вопрос. Что именно подразумевается под словом «уборка»? Потому что именно здесь и начинается вся разница. 45 минут — это реально? Честно говоря, меня цифра в 45–55 минут совершенно не удивила. Если квартира регулярно обслуживается, предыдущие гости были аккуратными, а
Amarena House Rules
Правила проживания Добро пожаловать! Эти правила помогают нам поддерживать квартиру чистой, безопасной и комфортной для каждого гостя. Мы искренне рады, что вы выбрали наши апартаменты, и хотим, чтобы ваше пребывание было максимально комфортным. Большинство наших гостей относятся к квартире с заботой, и мы очень ценим это. Благодаря этому каждый новый гость приезжает в чистые, свежие и полностью подготовленные апартаменты. Иногда между выездом одних гостей и заездом следующих проходит всего несколько часов. За это время нашей команде необходимо полностью подготовить квартиру: провести уборку, заменить бельё и полотенца, проверить оборудование и убедиться, что всё готово к вашему приезду. Поэтому мы просим каждого гостя соблюдать несколько простых правил. Они помогают нам поддерживать высокий уровень сервиса и делать пребывание комфортным для всех. Подтверждая бронирование, вы согласились соблюдать Правила гостей Airbnb (Airbnb Guest Ground Rules) и Правила проживания для этих апартаментов. 🚭 Запрещено курение Курение внутри квартиры строго запрещено. Запрет распространяется также на курение: внутри
Гости прокурили квартиру, а через 10 часов новый заезд. Что делать?
Почему запах табака — это проблема, которую нельзя откладывать «Инна, они курили…» Именно с такой фразы иногда начинается рабочий день в самый разгар летнего сезона. На этой неделе у нас произошла ситуация, которая очень хорошо показывает, чем профессиональное управление недвижимостью отличается от обычного размещения квартиры на Airbnb или Booking. Со стороны кажется, что работа управляющей компании — это красивые фотографии, размещение объявления, ответы на сообщения гостей, организация уборок и передача ключей. Всё это действительно входит в нашу работу. Но настоящая ценность становится заметной совсем в другие моменты — когда что-то идет не по плану. Гости должны были выехать около восьми утра. Следующий заезд — уже в 18:00. Между двумя бронированиями всего десять часов. Для большинства людей это выглядит как огромный запас времени. Уборка занимает два-три часа, сменить белье, проверить квартиру, пополнить расходники, убедиться, что всё работает — и можно спокойно встречать новых гостей. Так происходит тогда, когда всё идет по
Интересный факт о Будве: остров Свети Никола однажды попал в список Forbes
Если вы хотя бы раз гуляли по набережной Будвы, то наверняка обращали внимание на большой зеленый остров, расположенный всего в километре от Старого города. Это остров Свети Никола — одно из самых красивых мест Будванской ривьеры и популярное направление для морских прогулок. Но далеко не все знают интересный факт: в 2019 году американский журнал Forbes включил остров Свети Никола в список девяти самых красивых пляжей Европы, которые стоит посетить летом. Информация появилась в пресс-релизе Туристической организации Будвы, а затем была опубликована сербским изданием Blic. Почему Forbes обратил внимание на остров рядом с Будвой? В подборку Forbes вошли пляжи и острова из разных стран Европы, включая Италию, Францию, Испанию, Хорватию, Грецию и Великобританию. Среди этих известных туристических направлений оказался и небольшой остров Свети Никола у побережья Будвы. Конечно, с момента публикации прошло уже несколько лет, однако сам факт остается любопытным. Для небольшой Черногории подобное упоминание в одном из самых известных мировых
Как сдавать квартиру в Черногории, живя в другой стране?
Многие владельцы недвижимости в Черногории покупают квартиру для отдыха, инвестиций или будущего переезда. Пока эти планы не реализованы, жильё может приносить доход от аренды. Возникает логичный вопрос: как организовать процесс, если вы живёте за тысячи километров от Будвы, Бечичи или другого города на побережье? На практике удалённое управление вполне реально. Более того, большая часть собственников, сдающих квартиры в туристических регионах Черногории, вообще не находится в стране постоянно. Главное — заранее выстроить систему, которая позволит быстро решать бытовые вопросы, поддерживать высокий рейтинг объекта и контролировать доходность. Что необходимо для успешной удалённой аренды Если представить посуточную аренду как небольшой бизнес, то становится понятно, что она состоит из десятков регулярных процессов. Гостям безразлично, находится владелец в соседнем доме или на другом континенте — они ожидают одинаково высокого уровня сервиса. Поэтому необходимо организовать: размещение объявлений на площадках бронирования; обработку сообщений и бронирований; динамическое управление ценами; заселение и выселение гостей; профессиональную уборку; стирку и подготовку
Что делать, если в квартире произошла авария, а вы за границей?
Представьте ситуацию. Вы находитесь в другой стране, отдыхаете или занимаетесь работой, когда на телефон приходит сообщение: сосед снизу жалуется на протечку, в квартире отключилось электричество, перестал работать кондиционер или лопнула труба. Самое неприятное — вы не можете приехать в течение ближайших часов, а иногда и нескольких дней. Для владельцев недвижимости в Черногории подобные ситуации не являются редкостью. Многие квартиры используются как инвестиция или дом для отдыха, поэтому большую часть года собственники находятся далеко от объекта. Именно поэтому важно заранее понимать, как действовать, если что-то произошло. Главное правило — не паниковать Практически любую бытовую аварию можно решить, если начать действовать быстро. Наибольший ущерб обычно возникает не из-за самой поломки, а из-за потерянного времени. Даже небольшая протечка способна за несколько часов испортить отделку, мебель и технику. Если вовремя перекрыть воду и вызвать мастера, последствия могут оказаться минимальными. Первое — убедитесь, что информация достоверна Не всегда сообщения соседей отражают реальную картину. Иногда причиной
Как меняется доходность квартиры в зависимости от площади?
При выборе квартиры для инвестиций многие покупатели ориентируются прежде всего на площадь. Кажется логичным, что чем больше квадратных метров, тем выше стоимость аренды и итоговый доход. Однако рынок аренды в Черногории показывает более интересную картину. Площадь действительно имеет значение, но далеко не всегда является главным фактором доходности. Если сравнить квартиры, которые успешно сдаются в Будве, Бечичи и других популярных курортных районах, становится очевидно: количество спален и грамотная организация пространства зачастую оказываются важнее общей площади. Именно они определяют, сколько гостей сможет комфортно разместиться в квартире и сколько человек готовы заплатить за проживание. Почему площадь перестала быть главным показателем Большинство гостей не арендуют квадратные метры. Они арендуют комфорт. Для пары совершенно не принципиально, составляет площадь квартиры 55 или 75 квадратных метров. Гораздо важнее наличие удобной спальни, современной кухни, хорошей ванной комнаты, быстрого интернета и кондиционера. Семьи с детьми оценивают объект иначе. Для них дополнительная спальня практически всегда важнее просторной гостиной. Друзья, путешествующие
Какие расходы съедают доход от аренды квартиры в Черногории?
Когда собственники только начинают рассматривать покупку квартиры для сдачи в аренду, расчеты обычно выглядят очень оптимистично. Берется средняя стоимость ночи, умножается на предполагаемое количество дней, и получается привлекательная годовая выручка. Проблема в том, что выручка и прибыль — совершенно разные показатели. На практике доход от аренды складывается из десятков небольших расходов. Каждый из них по отдельности кажется незначительным, но вместе они могут уменьшить прибыль весьма ощутимо. Именно поэтому опытные инвесторы всегда считают не потенциальную выручку, а чистый доход после всех обязательных расходов. Комиссии сервисов бронирования Если квартира сдается через Airbnb, Booking.com и другие площадки, часть дохода уходит на их комиссии. Размер комиссии зависит от выбранной модели сотрудничества и конкретной платформы. Кроме этого, некоторые владельцы используют сразу несколько сервисов бронирования и менеджеры каналов (Channel Manager), что также увеличивает расходы. Эти затраты неизбежны, поскольку именно площадки обеспечивают основной поток гостей. Уборка после каждого проживания Это одна из самых заметных статей расходов при
Поможем оценить потенциал вашего объекта в Будве и окрестностях
Каждая квартира и каждый дом в прибрежной зоне живут по своим правилам: сезон, локация, тип дома, планировка, контингент туристов и местных арендаторов. Универсальные решения работают редко, поэтому мы начинаем с разговора и цифр по конкретному объекту.
Для связи пожалуйста наведите телефон на нужный QR код
