Летом–осенью 2026 года рынок недвижимости Черногории оказался в необычной ситуации: официальные цены продолжают расти, но реальные сделки проходят сложнее, покупатели стали требовательнее, а разрыв между ценами в объявлениях и суммами, которые готовы платить за объекты, становится заметнее.
Мы постоянно анализируем этот рынок при оценке недвижимости, сопровождении продаж и поиске объектов для наших клиентов. При этом смотрим не только на объявления, но и на реальные сделки, предложения покупателей, информацию коллег и результаты квартир, которые уже находятся у нас в управлении.
Коротко: что происходит с рынком недвижимости Черногории в 2026 году
- Цены продолжают расти. По данным MONSTAT, во втором квартале 2026 года средняя цена проданного квадратного метра в новостройках достигла €2 557 по Черногории и €2 838 на побережье.
- Рост цен не означает такого же роста спроса. Особенно хорошо это видно на вторичном рынке: часть объектов находится в продаже месяцами, а реальные предложения покупателей могут существенно отличаться от ожиданий собственников.
- Проведение сделок стало сложнее. С мая 2026 года изменились требования к расчетам при покупке недвижимости. Для сделок от €10 000 платеж должен проходить с участием транзакционного счета в кредитной организации Черногории как минимум у одной из сторон.
- Расчеты наличными фактически ушли с рынка недвижимости. Одновременно меняется банковская и нотариальная практика, поэтому способы проведения нестандартных сделок приходится проверять непосредственно перед их совершением.
- Часть недвижимости выпала из нормального оборота из-за проблем с документами. Требования к объектам без необходимой разрешительной документации стали значительно жестче.
- Меняется структура иностранных собственников и покупателей. Часть квартир, купленных в 2008–2014 годах как летняя недвижимость, сегодня выходит на продажу. Отсутствие прямых рейсов из России, сложная логистика и визовый режим с 1 ноября 2026 года дополнительно влияют на этот процесс.
- Покупатель стал прагматичнее. Все больше людей оценивают недвижимость с точки зрения ликвидности, возможности сдачи в аренду и последующей перепродажи. Поэтому компактная квартира в правильной локации иногда оказывается привлекательнее значительно большего объекта.
- На рынке долгосрочной аренды предложение превышает активный спрос. Собственники пока не всегда готовы корректировать цены, поэтому часть квартир простаивает месяцами.
- Хорошие инвестиционные объекты продолжают работать. Среди квартир в нашем управлении есть объекты, которые на второй год посуточной аренды в отдельные месяцы имеют всего 1–2 свободных дня.
Главный вывод: в 2026 году стоимость квадратного метра сама по себе все меньше говорит о качестве инвестиции. На первый план выходят ликвидность, юридическая чистота, локация, реальный спрос и способность объекта приносить доход.
Цена предложения и реальная цена сделки все чаще расходятся
Если смотреть только на официальную статистику, рынок продолжает дорожать. По данным MONSTAT, во втором квартале 2026 года средняя цена проданного квадратного метра в новостройках составила €2 557 по стране и €2 838 на побережье.
Но эти цифры важно правильно интерпретировать. MONSTAT учитывает продажи квартир в новых жилых зданиях и отдельно указывает, что эта статистика не отражает соотношение спроса и предложения на рынке. Вторичный рынок в нее вообще не входит. Официальные данные можно посмотреть на сайте MONSTAT.
На вторичном рынке картина значительно сложнее.
Мы постоянно мониторим предложения — как для собственных сделок, так и при оценке недвижимости клиентов перед продажей или при поиске объектов для покупки. Объявления позволяют понять объем предложения, увидеть конкурирующие объекты, отследить изменение цены и посмотреть, сколько времени квартира находится на рынке.
Но цена в объявлении показывает прежде всего ожидания собственника.
Поэтому при оценке мы стараемся учитывать другую информацию: собственные сделки, данные о состоявшихся продажах, которыми делятся коллеги, результаты переговоров и реальные предложения покупателей по конкретным объектам.
Именно здесь сегодня особенно хорошо виден разрыв между ожиданиями продавцов и рынком.
Собственник может считать, что его квартира стоит €300 000. Несколько независимых покупателей готовы обсуждать сделку в диапазоне €250–260 тысяч. Собственник отказывается, потому что ориентируется на соседние объявления по €300–320 тысяч.
Но соседняя квартира тоже может находиться в рекламе восемь месяцев и за это время не получить ни одного предложения, близкого к заявленной цене.
Получается рынок ожиданий: продавцы смотрят друг на друга и используют цены соседних объявлений как подтверждение стоимости собственной недвижимости. Покупатели сравнивают десятки вариантов и принимают решение исходя из того, что они реально могут получить за свои деньги.
Поэтому все чаще появляются объявления с пометками hitno, urgent sale, «срочная продажа», а объекты, которые долго предлагались по одной цене, внезапно получают существенный дисконт.
Сама процедура продажи стала сложнее
Дополнительным фактором в 2026 году стало изменение порядка расчетов при сделках с недвижимостью.
С 5 мая действует новая редакция Закона о предотвращении отмывания денег и финансирования терроризма. Для сделок с недвижимостью стоимостью от €10 000 платеж должен проходить с участием транзакционного счета, открытого в кредитной организации Черногории как минимум у одной из сторон сделки.
Это предусмотрено статьей 65a закона. Нотариус обязан отказаться от оформления сделки, если используемая конструкция позволяет обойти национальную платежную систему. Если расчет был произведен до нотариального оформления договора, необходимо предоставить документальное подтверждение платежа. Изменения опубликованы в Službeni list Crne Gore №59/2026.
Фактически привычная для рынка прошлых лет продажа недвижимости за наличные стала невозможна.
В отдельных ситуациях существуют другие способы организации расчетов и юридические конструкции, но их становится меньше, а каждая нестандартная сделка требует отдельной проверки.
Причем сейчас особенно важно учитывать скорость изменений.
Раньше на рынке можно было достаточно уверенно ссылаться на сложившуюся практику: определенный банк проводит такие платежи, конкретная схема используется нотариусами, для определенной ситуации существует понятный набор документов.
Сегодня ситуация способна измениться уже за время подготовки сделки. Меняются нормы, появляются новые разъяснения, банки корректируют внутренние процедуры, нотариусы меняют подход к документам. Решение, которое использовалось несколько недель назад, в новой сделке может уже не работать.
Поэтому при подготовке сделки сейчас особенно важно проверять требования непосредственно перед ее проведением, а не исходить из того, как аналогичная ситуация решалась несколько месяцев назад.
Иностранных собственников много, а работать с недвижимостью на расстоянии становится сложнее
Для Черногории это особенно чувствительно, потому что значительная часть недвижимости на побережье принадлежит иностранцам, которые постоянно в стране не проживают.
Среди собственников много граждан стран ЕС, России, Украины, Беларуси и других государств. Многие покупали квартиры как вторую недвижимость и никогда не планировали постоянно жить в Черногории.
Новые банковские требования для них особенно чувствительны. Открытие счета нерезиденту сегодня далеко не всегда является простой формальностью, а требования конкретных банков могут различаться.
На проблему уже обращали внимание профессиональные участники рынка. Ассоциация агентств недвижимости Черногории публично говорила о ситуации, при которой законодательство требует проводить сделки через черногорскую банковскую систему, а нерезидент при этом может столкнуться со сложностями при открытии счета. Об этом, в частности, писало Vijesti.
Для собственника, который находится за несколько тысяч километров от Черногории, любая дополнительная процедура означает время, поездки, доверенности, взаимодействие с банками, нотариусами, переводчиками и государственными органами.
И это постепенно становится еще одним аргументом в пользу продажи недвижимости, которой человек фактически перестал пользоваться.
С 1 ноября появляется еще и визовый фактор
С 1 ноября 2026 года гражданам России, Беларуси, Китая, Саудовской Аравии и Турции потребуется виза для въезда в Черногорию. Решение принято в рамках дальнейшего приведения визовой политики страны в соответствие с требованиями Европейского союза. Информация опубликована на официальном сайте правительства Черногории.
Для рынка недвижимости побережья особенно важен российский фактор.
Значительное количество квартир, которые сегодня выходят на вторичный рынок, приобреталось примерно с 2008 по 2013–2014 годы. Тогда покупка квартиры в Черногории для многих была понятным форматом летней недвижимости: семья приезжала к морю на месяц, два, иногда на все лето.
С тех пор прошло двенадцать–восемнадцать лет.
Изменились политические и транспортные условия, но одновременно изменилась жизнь самих владельцев. Люди стали старше, дети выросли, у многих появились внуки. Квартира, которая пятнадцать лет назад активно использовалась всей семьей, сегодня может стоять пустой большую часть года.
При этом прямых рейсов из России нет, дорога стала сложнее и дороже, содержанием квартиры необходимо заниматься на расстоянии, а теперь появляется еще и визовый вопрос.
Для части собственников продажа становится вполне рациональным решением. Деньги можно вложить в другой актив или приобрести недвижимость в направлении, куда семье сегодня проще добираться.
В результате на вторичном рынке постепенно увеличивается предложение той самой «курортной» недвижимости, которая активно покупалась пятнадцать лет назад.
Покупатель 2026 года ищет другую недвижимость
И здесь возникает одна из главных проблем нынешнего вторичного рынка.
Значительная часть недвижимости, которая сегодня продается, создавалась и покупалась под спрос пятнадцатилетней давности. А сегодняшний покупатель часто ищет другой продукт.
Раньше большая квартира сама по себе могла быть преимуществом. Семья покупала 100–150 м², несколько спален, большие террасы и приезжала туда на все лето. Экономическая эффективность каждого квадратного метра мало кого интересовала.
Сегодня значительная часть покупателей рассматривает недвижимость одновременно как место для собственного проживания и как актив.
Если владельцы проводят в Черногории несколько недель в году, остальное время квартира должна иметь возможность работать: сдаваться посуточно или долгосрочно, покрывать расходы на содержание и желательно приносить доход.
Поэтому гораздо важнее становятся локация, расстояние до моря, состояние дома, парковка, этаж, лифт, количество спальных мест, планировка, вид, террасы и общее впечатление от объекта.
Квартира площадью 45 м² с удачной планировкой, хорошей террасой и четырьмя полноценными спальными местами в правильной локации может оказаться намного интереснее для инвестора, чем 80–90 м², за которые при покупке придется заплатить значительно больше.
Гость на Airbnb или Booking выбирает локацию, фотографии, количество гостей, удобства, рейтинг, отзывы и цену проживания. Поэтому дополнительные квадратные метры имеют экономический смысл только тогда, когда позволяют повысить комфорт, вместимость или стоимость проживания.
Именно поэтому стоимость квадратного метра сама по себе довольно плохо показывает инвестиционную привлекательность объекта.
На вторичном рынке много недвижимости из другой эпохи
Есть еще одна категория объектов, которой сегодня очень много. Между собой мы иногда называем их «дровами».
Это квартиры, которые когда-то действительно были хорошими и дорогими. Дом был новым, ремонт современным, мебель качественной. Собственник хорошо помнит, сколько стоила покупка и сколько денег после нее было вложено в интерьер.
Но прошло пятнадцать лет.
Дом и общие зоны требуют обновления. Мебель выглядит устаревшей. Освещение, сантехника и бытовая техника морально и физически стареют. Интерьер, который в 2011 году выглядел дорого, в 2026 году зачастую требует серьезного обновления.
Собственник при этом продолжает считать стоимость квартиры от суммы своих первоначальных вложений.
Покупатель считает иначе. Он видит стоимость приобретения плюс деньги, которые придется потратить сразу после сделки.
А рядом находятся новые комплексы с современными фасадами, лифтами, подземными гаражами, новыми инженерными системами и квартирами, в которые можно зайти без капитального обновления.
Да, новостройки стоят дороже. Но если разница между новым объектом и квартирой пятнадцатилетнего возраста становится слишком небольшой, покупатель закономерно начинает выбирать новостройку.
Объявлений много, а действительно хороших объектов не так много
Большое количество объявлений создает впечатление огромного выбора. На практике, когда начинаешь искать конкретный объект для покупки, этот список сокращается довольно быстро.
Одна из причин — юридический статус недвижимости. После принятия Закона о легализации самовольных объектов возможности продажи недвижимости без необходимой разрешительной документации существенно сократились.
Статья 33 закона устанавливает ограничения на оборот объектов, построенных без соответствующего разрешения либо с отступлением от него. Причем регулирование продолжает меняться: очередные изменения были приняты и в августе 2026 года. Они опубликованы в Službeni list Crne Gore.
Еще несколько лет назад на рынке регулярно продавались квартиры с обременениями, отсутствующим разрешением на строительство или ввод в эксплуатацию и другими проблемами в документах. Сегодня проведение таких сделок стало значительно сложнее, а в ряде случаев невозможно до урегулирования юридической ситуации.
Поэтому часть предложения, которая формально существует в объявлениях или известна собственникам как потенциально продаваемая недвижимость, фактически выпадает из нормального оборота.
Следующий фильтр — состояние объекта.
Часть квартир юридически чистая, но находится в состоянии, которое требует существенных вложений. Это особенно характерно для недвижимости, приобретенной в период активного строительства 2008–2014 годов. Покупатель считает не только цену квартиры, но и будущий ремонт, мебель, технику, освещение, сантехнику и иногда состояние общих зон самого дома.
Наконец, остается цена.
Можно найти хороший объект с чистыми документами, нормальным домом и удачной локацией, но если собственник хочет за него €300 000, а покупатели стабильно готовы обсуждать €250–260 тысяч, для реального рынка такой объект остается проблемным.
Когда мы ищем недвижимость для клиента, отбор обычно идет именно так: документы, дом, состояние квартиры, локация, инфраструктура, планировка, парковка, возможные дополнительные расходы — и затем цена относительно альтернатив.
На каждом этапе часть вариантов отпадает.
В итоге оказывается, что количество объявлений и количество недвижимости, которую действительно имеет смысл покупать, — совершенно разные цифры.
Ликвидный объект сегодня — это сочетание юридической чистоты, востребованной локации, нормального состояния, понятного сценария использования и цены, которую способен принять рынок.
Такие квартиры есть. И именно они продолжают находить покупателей даже тогда, когда менее удачные объекты месяцами остаются в объявлениях.
Долгосрочная аренда уже показывает изменение баланса спроса и предложения
Еще отчетливее изменение рынка видно в долгосрочной аренде.
Предложений стало много, а арендаторы получили возможность выбирать. При этом ожидания собственников по цене пока снижаются значительно медленнее.
Человек выставляет квартиру за €1 000 в месяц. Ему предлагают €900. Он отказывается, потому что уверен, что найдет арендатора на тысячу.
Если после этого квартира простаивает два месяца, собственник уже недополучил €1 800.
Чтобы компенсировать эту сумму дополнительными €100 в месяц, ему потребуется 18 месяцев непрерывной аренды по первоначально желаемой ставке.
Три месяца простоя при предложении €900 — это €2 700 недополученного дохода и 27 месяцев, необходимых для компенсации разницы.
Поэтому на нынешнем рынке иногда выгоднее принять хорошего арендатора немного дешевле, чем несколько месяцев ждать идеальную цену.
Арендаторы это прекрасно понимают. Они смотрят несколько квартир, сравнивают состояние, локацию, парковку, мебель, коммунальные расходы и условия договора, после чего делают предложения.
Поэтому указанная в объявлении стоимость все чаще становится исходной точкой переговоров, а не доказательством реальной рыночной ставки.
При покупке инвестиционного объекта мы смотрим на него глазами будущего гостя
Отдельное направление нашей работы — поиск недвижимости для клиентов, которые хотят купить ликвидный объект и впоследствии сдавать его в аренду.
Причем довольно часто клиент еще до покупки говорит, что после сделки планирует передать квартиру нам в управление.
Поэтому потенциальную экономику объекта мы начинаем оценивать еще на этапе поиска.
Мы смотрим, кто будет гостем этой квартиры, за что он будет готов платить, с какими объектами квартира станет конкурировать на Airbnb и Booking, насколько выражена сезонность конкретной локации и что потребуется сделать перед запуском.
Иногда разница между хорошим и посредственным инвестиционным объектом заключается совсем не в площади и не в стоимости квадратного метра.
Это может быть лишние десять минут пешком в гору. Отсутствие парковки. Неудобный диван, который формально дает еще два спальных места, но фактически непригоден для нормального сна. Маленькая терраса вместо большой. Первый этаж с окнами в стену соседнего дома. Неудачная планировка или отсутствие места для хранения вещей.
И наоборот: относительно небольшая квартира может иметь отличную планировку, большую террасу, хороший вид, четыре полноценных спальных места и находиться именно там, где гости хотят жить.
Для посуточной аренды такие детали непосредственно превращаются в деньги.
Мы также оцениваем, сколько потребуется вложить в объект после покупки. Иногда более дешевая квартира в итоге оказывается дороже, если необходимо полностью менять мебель, технику, текстиль, освещение, декор и проводить серьезный ремонт перед первым гостем.
Поэтому при инвестиционном поиске нас интересует не только цена входа. Мы стараемся заранее понять потенциальную загрузку, диапазон стоимости проживания, сезонность, расходы на запуск и содержание, конкурентное окружение и будущую ликвидность квартиры.
Реальная работа объектов дает гораздо больше информации, чем прогнозы
У нас уже есть возможность проверять многие предположения на собственной практике.
Среди квартир, которыми мы управляем, есть объекты, которые на второй год работы в посуточной аренде практически не имеют простоя — в отдельные месяцы свободными остаются всего один-два дня.
Конечно, такой результат нельзя автоматически переносить на любую квартиру. На загрузку влияют локация, сезон, качество объекта, рейтинг, отзывы, ценовая политика, скорость реакции на изменение спроса и множество операционных деталей.
Но именно поэтому реальные данные намного интереснее обещаний потенциальной доходности.
Когда квартира работает второй сезон, можно видеть ее фактическую загрузку, динамику стоимости проживания, структуру бронирований, продолжительность поездок гостей, глубину бронирования, сезонные колебания, расходы и итоговый результат.
Виден и накопительный эффект правильно выстроенной работы. У квартиры появляется история бронирований, рейтинг и отзывы. Мы уже понимаем ее аудиторию, периоды максимального спроса и диапазон цен, который рынок принимает в разные даты.
Поэтому второй год работы хорошего объекта действительно может существенно отличаться от первого.
Эти данные помогают нам и при поиске следующей недвижимости для клиентов.
Если человек рассматривает квартиру в районе, где у нас уже есть объекты в управлении, прогноз можно строить не только по чужим объявлениям. Мы видим, что реально происходит с сопоставимой недвижимостью: когда ее бронируют, за сколько, насколько заранее, на какой срок приезжают гости и в какие периоды возникает простой.
«Управляющих» много. Результат лучше проверять
Услуги управления недвижимостью в Черногории сегодня предлагают многие: компании, агентства, частные управляющие, знакомые собственников.
При этом под словом «управление» могут скрываться совершенно разные объем работы, условия и результаты.
Поэтому собственнику имеет смысл задавать конкретные вопросы. Кто управляет ценой и как часто она корректируется? Как учитываются расходы? Какие комиссии удерживаются? Что входит в стоимость управления? Кто общается с гостями и решает возникающие проблемы? Как контролируется состояние квартиры? Как собственник получает отчетность?
И один из самых интересных вопросов — какова фактическая загрузка объектов, которыми этот управляющий уже занимается.
В нашем случае можно посмотреть реальные квартиры Amarena Home на Airbnb. Это действующие объекты с настоящими бронированиями, рейтингами и отзывами гостей.
По каждому из них у нас есть значительно больше информации, чем видно в публичном профиле: история загрузки, цены, сезонность, расходы, особенности эксплуатации и фактические финансовые результаты.
Финансовая информация конкретных собственников, разумеется, остается конфиденциальной. Но накопленная статистика позволяет намного точнее оценивать новые объекты и понимать, насколько реалистичны ожидания инвестора.
И для нас это особенно важно, потому что многие клиенты после покупки передают найденную квартиру нам же в управление. Через несколько месяцев качество первоначального выбора перестает быть теорией и становится видно в реальных бронированиях и цифрах.
Что в итоге происходит с рынком летом–осенью 2026 года
Черногорский рынок недвижимости сейчас сложно описать одной фразой вроде «рынок растет» или «рынок падает».
Цены новостроек продолжают расти. Собственники вторичной недвижимости во многом ориентируются на этот рост и не спешат снижать ожидания. Одновременно покупателей стало сложнее убедить заплатить цену только потому, что она указана в объявлении.
Сделки стали технически сложнее. Требования к расчетам и документам ужесточились. Часть недвижимости с юридическими проблемами фактически выпала из нормального оборота. Визовые изменения дополнительно влияют на часть иностранных собственников и покупателей.
На долгосрочной аренде уже заметен избыток предложения. На вторичном рынке увеличивается количество объектов, которые продаются долго и в итоге вынуждены корректировать цену.
При этом хорошие квартиры никуда не исчезли, и спрос на них есть.
Поэтому сегодня мы все чаще оцениваем недвижимость через ее ликвидность: насколько адекватна цена покупки, кому квартира будет нужна, сможет ли она приносить доход и насколько легко ее будет продать в будущем.
Две квартиры одинаковой площади в соседних домах могут иметь совершенно разную инвестиционную ценность. И разница становится видна только тогда, когда начинаешь анализировать не среднюю цену квадратного метра, а сам объект, его аудиторию и реальные сценарии использования.
Планируете покупать, продавать или сдавать недвижимость?
На нынешнем рынке многие дорогие ошибки происходят еще до сделки. Можно купить объект по завышенной цене, переоценить его будущую ликвидность или доходность от аренды. При продаже бывает обратная ситуация: собственник месяцами ориентируется на цены соседних объявлений, тогда как реальные покупатели уже оценивают рынок иначе.
Если вы планируете покупку недвижимости в Черногории, мы можем помочь с поиском и предварительной оценкой объекта: проверить документы, сравнить его с реальными альтернативами на рынке, оценить адекватность цены и потенциальную ликвидность. Если квартира приобретается как инвестиция, сразу посмотрим на нее с точки зрения краткосрочной или долгосрочной аренды.
Если вы собираетесь продавать недвижимость, можем провести анализ рынка и помочь определить реалистичный ценовой диапазон, учитывая конкурирующие предложения, известные нам реальные сделки, текущий спрос и предложения, которые сегодня делают покупатели.
Если задача — сдавать квартиру в аренду, можем оценить ее потенциал, предложить формат работы и взять объект в управление. Здесь у нас уже есть собственная статистика действующих квартир: загрузка, сезонность, стоимость бронирований, расходы и результаты нескольких сезонов работы.
Если вы только рассматриваете покупку, продажу или сдачу недвижимости в Черногории — обращайтесь в Amarena Home за консультацией. Иногда анализ объекта и реальных цифр до принятия решения позволяет сэкономить значительно больше, чем последующая попытка исправить ошибку после сделки.