Почему квартира площадью 41 м² иногда оказывается лучшей инвестицией, чем соседняя на 57 м²
Покупая инвестиционную недвижимость, большинство людей совершают одну и ту же ошибку. Они выбирают квартиру так, будто собираются жить в ней сами.
Это вполне объяснимо. Мы привыкли считать, что больше — значит лучше. Большая площадь выглядит солиднее, просторная гостиная производит впечатление, а дополнительные квадратные метры кажутся хорошим вложением денег.
Однако рынок краткосрочной аренды живет совсем по другим правилам.
За несколько лет работы с апартаментами в Будве, Бечичах, Рафаиловичах и Петроваце мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда квартира площадью около сорока квадратных метров приносила владельцу больше дохода, чем соседняя, почти в полтора раза больше по площади. Причем находились они в одном районе, были построены одним застройщиком и имели сопоставимый уровень отделки.
На первый взгляд это кажется странным. Но только до тех пор, пока не начинаешь смотреть на квартиру глазами гостя, а не покупателя.
Турист выбирает совсем не так, как инвестор
Когда человек открывает Airbnb или Booking, он редко задумывается о площади квартиры. Более того, он даже не может использовать этот параметр в качестве фильтра.
Платформы предлагают совсем другую логику выбора: количество гостей, число спален, парковку, бассейн, вид на море, расстояние до пляжа, кондиционер, высокий рейтинг, возможность остановиться с детьми или домашними животными.
Площадь квартиры в этом списке попросту отсутствует.
Представьте два объекта.
Первый — современная квартира площадью 41 м² с одной спальней и диваном в гостиной. Второй — квартира площадью 57 м², тоже с одной спальней и тем же количеством спальных мест.
Обе рассчитаны на четырех гостей. Обе находятся в Бечичах. Обе расположены примерно в десяти минутах ходьбы от моря.
Для большинства туристов это будут практически одинаковые предложения. Они попадут в одни и те же результаты поиска, будут конкурировать друг с другом за одну и ту же аудиторию и зачастую сдаваться примерно по одной цене.
А теперь посмотрим на ситуацию глазами собственника.
За дополнительные шестнадцать квадратных метров он заплатил при покупке. Он вложился в ремонт, купил больше мебели, установил дополнительное освещение, кондиционирует большую площадь, платит более высокие коммунальные платежи и тратит больше времени на уборку.
Если эти квадратные метры не позволяют увеличить стоимость аренды, возникает вполне логичный вопрос: окупятся ли они вообще?
Именно поэтому при подборе недвижимости мы практически никогда не сравниваем объекты только по стоимости квадратного метра. Для инвестиционной квартиры гораздо важнее понимать, сколько денег каждый квадратный метр способен приносить.
Квартиру арендуют глазами
Есть еще одна особенность краткосрочной аренды, которую невозможно увидеть в рекламных буклетах застройщиков.
Большинство гостей принимают решение буквально за несколько секунд. Они не начинают с описания квартиры, не изучают характеристики и не открывают кадастровый план. Они листают фотографии.
Если первые несколько кадров не привлекли внимание, объявление просто исчезает среди десятков похожих.
Именно поэтому мы всегда задаем себе вопрос, который редко задают при покупке недвижимости: «Что станет первой фотографией?»
Красивый вид с балкона? Панорамные окна? Уютная терраса? Стильная кухня? Или квартира выглядит так же, как еще несколько сотен подобных объектов?
Внутри команды мы иногда называем это «инстаграмностью» квартиры. Конечно, речь не про социальные сети. Речь о том, насколько хорошо объект умеет продавать себя через фотографии.
Иногда достаточно заменить диван, добавить несколько источников света, обновить текстиль, повесить большое зеркало и пригласить профессионального фотографа, чтобы стоимость проживания выросла на 15–20 процентов.
Такие изменения обходятся значительно дешевле капитального ремонта, но оказывают гораздо большее влияние на доходность.
Именно поэтому во время просмотра квартиры мы уже думаем не только о сегодняшнем состоянии объекта, но и о том, как он будет выглядеть в объявлении после небольшой подготовки.
Мы оцениваем не квартиру, а будущую систему управления
Наверное, главное отличие нашего подхода заключается в том, что после покупки квартиры наша работа не заканчивается.
Мы занимаемся управлением недвижимостью, а значит ежедневно сталкиваемся с тем, чего большинство покупателей никогда не видит.
Во время просмотра объекта мы автоматически начинаем оценивать вещи, которые редко обсуждаются на показах.
Где будут храниться комплекты белья? Насколько удобно клинингу работать именно в этой планировке? Можно ли быстро заменить бойлер или кондиционер? Есть ли место для хранения расходных материалов? Удобно ли заносить мебель и бытовую технику? Сколько времени реально занимает уборка именно этой квартиры?
Многие считают подобные вопросы мелочами. Но именно из них складывается ежедневная экономика объекта.
Дополнительные сорок минут на уборку кажутся пустяком. До тех пор, пока не умножишь их на сотню уборок за сезон.
Неудобная парковка не выглядит проблемой. Пока не приходится несколько раз в неделю встречать гостей или сервисных специалистов.
Таких деталей десятки. Каждая из них почти незаметна сама по себе. Вместе они определяют, сколько времени, денег и сил будет требовать квартира в течение следующих десяти лет.
Почему мы сознательно ограничили географию работы
Нас регулярно спрашивают, почему мы занимаемся подбором и управлением недвижимостью прежде всего в Будве, Бечичах, Рафаиловичах, Пржно, Свети-Стефане и Петроваце.
Ответ не имеет ничего общего с маркетингом. Он связан исключительно с качеством работы.
Управление недвижимостью — это постоянная логистика: заселения, уборки, проверки после выезда гостей, мелкий ремонт, доставка техники, встречи с мастерами и контроль подрядчиков.
Летом расстояния на побережье Черногории ощущаются совсем иначе, чем зимой. Поездка, которая в феврале занимает двадцать минут, в июле легко превращается в полтора часа. Если объект находится далеко от остальных квартир, любая внеплановая ситуация начинает занимать половину рабочего дня.
Это означает более медленную реакцию, более высокую стоимость обслуживания и неизбежную потерю эффективности.
Именно поэтому мы сознательно не стремимся охватить все побережье Черногории.
Гораздо важнее иметь возможность приехать на объект через двадцать минут, чем красиво написать на сайте, что мы работаем от Ульциня до Херцег-Нови.
Иногда отказ от нового объекта оказывается самым правильным решением — прежде всего для самого клиента.
Подбор недвижимости начинается не с просмотра квартиры
Когда мы едем смотреть объект вместе с клиентом, мы уже пытаемся представить его через год.
Сколько он сможет приносить? Какие вложения понадобятся сразу после покупки? Что стоит изменить, чтобы увеличить стоимость аренды? Какие расходы будут повторяться каждый сезон? Насколько легко будет управлять этой квартирой?
Именно поэтому мы нередко рекомендуем клиентам совсем не те варианты, которые понравились им с первого взгляда.
Потому что наша задача — не помочь купить квартиру.
Наша задача — найти недвижимость, которая через несколько лет останется удачной инвестицией, будет приносить стабильный доход и не превратится в постоянный источник дополнительных расходов.
И, как показывает практика, это далеко не всегда один и тот же объект.