В Черногории готовятся изменить правила содержания многоквартирных домов. Министерство пространственного планирования разрабатывает новый закон, который предусматривает повышение минимального обязательного взноса на обслуживание зданий с 0,20 до 0,30 евро за квадратный метр в месяц.
На первый взгляд новость выглядит неприятной: расходы собственников увеличиваются сразу на 50%. Однако речь идет о попытке решить проблему, с которой сталкиваются многие жилые дома по всей стране.
Почему решили повысить взнос
Действующий минимальный тариф был установлен в 2016 году.
За это время выросли практически все расходы, связанные с эксплуатацией зданий: стоимость строительных материалов, услуги подрядчиков, обслуживание лифтов, уборка общих помещений, ремонт инженерных систем, электроэнергия и заработная плата обслуживающего персонала.
Во многих домах минимального взноса уже недостаточно даже для покрытия текущих расходов. В результате ремонт откладывается, фасады и общие помещения постепенно приходят в худшее состояние, а серьезные работы приходится финансировать за счет дополнительных сборов с собственников.
Именно поэтому предлагается увеличить минимальный размер обязательного платежа.
Насколько вырастут расходы
Рост составит 10 евроцентов за квадратный метр в месяц. В процентах это действительно 50%, но в абсолютных цифрах увеличение выглядит значительно спокойнее.
| Площадь квартиры | Сейчас | После изменений |
|---|---|---|
| 40 м² | 8 € | 12 € |
| 60 м² | 12 € | 18 € |
| 80 м² | 16 € | 24 € |
| 100 м² | 20 € | 30 € |
Например, для квартиры площадью 60 м² расходы увеличатся на 6 евро в месяц, или на 72 евро в год. Для квартиры площадью 80 м² разница составит 8 евро в месяц, или 96 евро в год.
Это коснется не всех домов
Важно учитывать, что речь идет именно о минимальном размере взноса.
Во многих современных жилых комплексах собственники уже платят больше установленного законом минимума. Это особенно характерно для объектов с лифтами, бассейнами, подземными паркингами, охраной, консьерж-сервисом, благоустроенной территорией и другой собственной инфраструктурой.
Если собрание собственников уже установило более высокую ставку, само повышение законодательного минимума может никак не изменить размер ежемесячного платежа.
В первую очередь изменение затронет дома, где сегодня применяется минимальная ставка в 0,20 евро за квадратный метр.
Почему состояние дома важно для стоимости квартиры
При покупке недвижимости покупатели часто считают цену квадратного метра, стоимость ремонта и потенциальный доход от аренды. Расходы на содержание здания на этом фоне кажутся второстепенными.
Но через несколько лет именно качество управления домом может довольно заметно повлиять на стоимость конкретной квартиры.
Исправный лифт, чистые подъезды, нормальное освещение, ухоженная территория, своевременное обслуживание инженерных систем и состояние фасада формируют общее впечатление от объекта. При продаже две похожие квартиры в соседних зданиях могут восприниматься покупателем совершенно по-разному именно из-за состояния самого дома.
Для посуточной аренды подъезд тоже является частью продукта
Еще сильнее состояние здания ощущается в краткосрочной аренде.
Гость начинает оценивать объект раньше, чем открывает дверь квартиры. Он видит территорию вокруг здания, вход, лестничную клетку, лифт, освещение и состояние общих помещений.
Можно прекрасно подготовить сам апартамент, сделать хорошие фотографии и обеспечить качественный сервис, но грязный подъезд или постоянно неработающий лифт все равно становятся частью впечатления гостя.
Для квартир, которые сдаются через Airbnb и Booking, содержание общих зон поэтому имеет вполне конкретное коммерческое значение. Оно может отражаться в отзывах, общей оценке проживания и вероятности повторного бронирования.
Экономия на обслуживании дома может оказаться дорогой
В Черногории достаточно домов, где собственники годами стараются сохранять платежи на минимальном уровне. Пока ничего серьезного не ломается, такая модель выглядит вполне рациональной.
Проблема появляется позже.
Крыша, фасад, лифт, гидроизоляция, электрика, насосы и другие общедомовые системы постепенно изнашиваются. Если денег на профилактику и текущий ремонт недостаточно, в какой-то момент собственникам приходится финансировать уже крупные работы.
Тогда вместо дополнительных нескольких евро в месяц появляется единовременный сбор в несколько сотен или даже тысяч евро с квартиры.
Поэтому при оценке расходов на содержание недвижимости имеет смысл смотреть не только на размер ежемесячного платежа, но и на финансовое состояние самого дома: есть ли резерв, какие работы проводились в последние годы и какие крупные расходы ожидаются впереди.
Новый закон касается не только размера взносов
Повышение минимальной ставки является лишь одной частью готовящихся изменений.
Предполагается также усилить контроль за деятельностью управляющих, повысить прозрачность расходования средств собственников и изменить правила управления многоквартирными зданиями.
Именно эта часть реформы может оказаться для собственников наиболее важной. Размер взноса сам по себе мало говорит о качестве управления. Важно понимать, сколько денег собирает дом, куда они направляются, существует ли резервный фонд и насколько регулярно проводятся необходимые работы.
Что в итоге
Повышение минимальной ставки с 0,20 до 0,30 евро за квадратный метр звучит значительно громче в процентах, чем выглядит в евро. Для квартиры площадью 60 м² речь идет примерно о дополнительных 72 евро в год.
Для владельца недвижимости гораздо важнее, что происходит с этими деньгами после оплаты.
Если увеличение взносов сопровождается нормальным обслуживанием, прозрачными расходами и своевременным ремонтом, это помогает сохранять состояние здания и стоимость квартир в нем.
А при покупке недвижимости в Черногории размер ежемесячного обслуживания стоит рассматривать вместе с состоянием дома и качеством управления. Низкий платеж сам по себе еще не означает низкие расходы на владение недвижимостью.