Новый закон о многоквартирных домах в Черногории: почему владельцам недвижимости стоит обратить на него внимание
Пока большинство жителей и туристов наслаждаются летом, в Черногории продолжается работа над одним из самых важных законопроектов для собственников недвижимости.
Министерство пространственного планирования, урбанизма и государственного имущества подготовило проект нового Закона об управлении и содержании многоквартирных домов (Nacrt Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada). Его цель — сделать управление жилыми зданиями более профессиональным, повысить прозрачность расходования средств и решить проблему хронических неплатежей. Проект закона предусматривает целый ряд изменений, которые могут затронуть практически каждого владельца квартиры в Черногории. [oai_citation:0‡Government of Montenegro](https://www.gov.me/clanak/javni-poziv-za-konsultovanje-zainteresovane-javnosti-povodom-izrade-nacrta-zakona-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada?utm_source=chatgpt.com)
Важно отметить, что на момент публикации этой статьи закон еще не принят. Сейчас речь идет именно о проекте, который проходит законодательную процедуру. После завершения общественных консультаций документ должен пройти дальнейшее рассмотрение Правительством и Скупщиной Черногории. До окончательного принятия отдельные положения могут быть изменены. [oai_citation:1‡Government of Montenegro](https://www.gov.me/clanak/izvjestaj-o-sprovedenim-javnim-konsultacijama-zainteresovane-javnosti-povodom-izrade-nacrta-zakona-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada?utm_source=chatgpt.com)
Тем не менее уже сейчас понятно, какие изменения предлагаются и почему они заслуживают внимания.
Минимальный платеж за содержание дома увеличится
Одно из самых заметных изменений касается обязательных ежемесячных взносов на содержание многоквартирного дома.
Сегодня минимальный размер платежа составляет 0,20 евро за квадратный метр.
Проект нового закона предлагает увеличить его до 0,30 евро за квадратный метр.
Для собственников это означает следующее:
- 40 м² — было 8 €, станет 12 €
- 50 м² — было 10 €, станет 15 €
- 70 м² — было 14 €, станет 21 €
- 100 м² — было 20 €, станет 30 €
При этом речь идет именно о минимальном размере взноса. Если собственники примут соответствующее решение, сумма ежемесячных платежей может быть выше — например, если дому необходим капитальный ремонт, модернизация инженерных систем или создание резервного фонда. [oai_citation:2‡Government of Montenegro](https://www.gov.me/clanak/izvjestaj-o-sprovedenim-javnim-konsultacijama-zainteresovane-javnosti-povodom-izrade-nacrta-zakona-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada?utm_source=chatgpt.com)
Управление домами станет более профессиональным
Еще одна важная цель законопроекта — профессионализировать управление многоквартирными домами.
Проект предусматривает введение лицензированных профессиональных управляющих, которые должны будут соответствовать установленным квалификационным требованиям, пройти обучение и нести профессиональную ответственность.
Кроме этого, предлагается значительно повысить финансовую прозрачность работы управляющих.
В частности, они должны будут:
- вести электронный учет финансовых операций;
- по запросу собственников предоставлять информацию о состоянии счета дома;
- ежегодно готовить финансовый отчет;
- обеспечивать прозрачность использования средств, собираемых на содержание здания.
Для большинства собственников такие изменения должны сделать управление домом более понятным и предсказуемым. [oai_citation:3‡Government of Montenegro](https://www.gov.me/clanak/javni-poziv-za-konsultovanje-zainteresovane-javnosti-povodom-izrade-nacrta-zakona-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada?utm_source=chatgpt.com)
Появятся гарантированные выплаты управляющему
Проект закона также предлагает закрепить минимальный размер вознаграждения лиц, занимающихся управлением домом.
Предполагается, что:
- не менее 15% от собранных средств будет получать профессиональный управляющий;
- не менее 5% — председатель собрания собственников.
Оставшаяся часть средств должна использоваться непосредственно на содержание многоквартирного дома.
Эта норма сегодня активно обсуждается профессиональным сообществом и до окончательного принятия закона еще может измениться. [oai_citation:4‡Government of Montenegro](https://www.gov.me/clanak/izvjestaj-o-sprovedenim-javnim-konsultacijama-zainteresovane-javnosti-povodom-izrade-nacrta-zakona-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada?utm_source=chatgpt.com)
Самое важное изменение — ускоренное взыскание задолженности
Именно эта часть законопроекта, на наш взгляд, заслуживает особого внимания.
Проект предусматривает, что если собственник не оплачивает обязательные платежи более трех месяцев, управляющий будет обязан инициировать процедуру взыскания задолженности в порядке, установленном законодательством.
Главная задача этой нормы — сократить количество случаев, когда долги по содержанию многоквартирного дома накапливаются годами, а расходы фактически несут добросовестные собственники. [oai_citation:5‡Government of Montenegro](https://www.gov.me/clanak/izvjestaj-o-sprovedenim-javnim-konsultacijama-zainteresovane-javnosti-povodom-izrade-nacrta-zakona-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada?utm_source=chatgpt.com)
На первый взгляд кажется, что речь идет всего лишь о нескольких неоплаченных квитанциях.
На практике последствия могут оказаться значительно серьезнее.
После начала исполнительного производства собственнику приходится оплачивать уже не только сам долг. Как правило, появляются дополнительные расходы, связанные с исполнительным производством, услугами публичного исполнителя и другими обязательными процедурами.
Другими словами, несколько пропущенных платежей могут обойтись значительно дороже самой задолженности.
Когда собственник узнает о проблеме слишком поздно
В нашей практике подобные ситуации встречаются регулярно, особенно перед продажей или покупкой недвижимости.
Типичный сценарий выглядит так.
Владелец квартиры несколько месяцев или даже несколько лет живет за пределами Черногории. Квартира пустует или используется только во время отпуска. Счета за содержание дома, коммунальные услуги или налог на недвижимость постепенно накапливаются. Иногда уведомления приходят на местный адрес, где их никто не получает. Иногда собственник просто уверен, что все счета оплачены.
Проблема обнаруживается только тогда, когда появляется покупатель.
Первое, что мы делаем при сопровождении сделки, — запрашиваем List nepokretnosti — официальный лист недвижимости из кадастра Черногории.
Именно этот документ показывает актуальное юридическое состояние объекта: собственника, характеристики недвижимости, зарегистрированные ипотеки, сервитуты, аресты, исполнительные производства и другие обременения, которые могут препятствовать совершению сделки.
Именно на этом этапе нередко выясняется, что прежде чем подписывать договор купли-продажи, необходимо сначала устранить накопившиеся юридические проблемы.
Очень часто именно на этом этапе выясняется, что прежде чем подписывать договор купли-продажи, необходимо сначала привести документы в порядок.
Это могут быть:
- задолженности по содержанию многоквартирного дома;
- неоплаченный налог на недвижимость;
- исполнительные производства;
- другие зарегистрированные обременения.
Вместо подписания договора собственнику приходится сначала:
- выяснять происхождение задолженности;
- получать необходимые документы в управляющей компании, муниципалитете и государственных органах;
- оплачивать накопившиеся обязательства;
- урегулировать вопросы с исполнительным производством, если оно уже было начато;
- сопровождать процедуру снятия обременений, чтобы объект снова можно было свободно продать.
Только после этого сделку можно безопасно проводить у нотариуса.
Именно поэтому мы всегда начинаем сопровождение сделки с проверки List nepokretnosti. Это позволяет заранее увидеть возможные проблемы, а не узнавать о них в день подписания договора.
Почему сегодня риск стал выше
До сих пор подобные ситуации чаще всего были следствием длительного отсутствия собственника.
Однако новый законопроект может существенно изменить ситуацию.
Если он будет принят в нынешней редакции, управляющие компании будут обязаны значительно быстрее запускать процедуру взыскания задолженности. Это означает, что времени на решение подобных вопросов у собственников станет меньше, а вероятность появления исполнительных производств и связанных с ними обременений — выше. [oai_citation:0‡Government of Montenegro](https://www.gov.me/dokumenta/79173abb-54db-44c9-9c21-e2112401a030)
Особенно это касается иностранных владельцев недвижимости.
Это особенно актуально для нерезидентов
Если собственник постоянно живет в Черногории, вероятность подобных проблем относительно невелика.
Совсем иначе складывается ситуация у иностранных владельцев.
Многие приезжают всего один или два раза в год.
Кто-то постоянно живет в Германии, Великобритании, Израиле, Сербии или другой стране.
Отдельно стоит отметить владельцев недвижимости с российскими паспортами.
В последние годы многие из них объективно столкнулись с трудностями при дистанционной оплате коммунальных услуг, обязательных взносов и налогов. Банковские ограничения, невозможность использовать привычные платежные инструменты и отсутствие человека, который мог бы регулярно контролировать счета на месте, приводят к тому, что задолженность иногда возникает вовсе не из-за нежелания платить.
Человек просто слишком поздно узнает, что долг уже появился.
Если закон будет принят в нынешней редакции, подобные ситуации могут возникать значительно чаще.
Управление недвижимостью — это уже вопрос финансовой безопасности
Многие считают, что услуги управляющей компании нужны исключительно тем, кто сдает квартиру в аренду.
Сегодня это далеко не так.
Для собственников, которые большую часть времени находятся за пределами Черногории, профессиональное управление недвижимостью становится способом избежать накопления задолженности и связанных с ней расходов.
Управляющая компания контролирует обязательные платежи, своевременно получает информацию от управляющей компании дома, муниципалитета и коммунальных служб, следит за сроками оплаты и оперативно реагирует на любые возникающие вопросы.
Проще регулярно контролировать ситуацию, чем спустя несколько лет устранять последствия накопившихся долгов.
Именно поэтому многие наши клиенты передают недвижимость в управление даже тогда, когда квартира вообще не сдается в аренду.
Если обременения уже появились
Даже если задолженность уже привела к регистрации обременений или началу исполнительного производства, во многих случаях ситуацию можно урегулировать.
В Amarena Home мы регулярно сопровождаем подобные процедуры.
Мы:
- проверяем юридическое состояние объекта;
- анализируем List nepokretnosti;
- выявляем все зарегистрированные обременения;
- взаимодействуем с управляющими компаниями, муниципалитетами и государственными органами;
- сопровождаем погашение задолженности;
- организуем процедуру снятия обременений после выполнения требований законодательства;
- сопровождаем сделки купли-продажи до момента регистрации нового собственника.
Эта работа давно стала частью нашей ежедневной практики.
Во многих случаях именно своевременная проверка документов позволяет избежать срыва сделки, существенно сократить сроки подготовки к продаже и снизить дополнительные расходы собственника.
Что еще предлагает новый закон
Помимо усиления контроля за задолженностью, проект предусматривает:
- увеличение минимального взноса на содержание дома с 0,20 до 0,30 евро за квадратный метр;
- введение профессиональных лицензированных управляющих;
- электронный учет финансовой деятельности;
- ежегодную финансовую отчетность;
- повышение административных штрафов;
- переходный период продолжительностью 12 месяцев после вступления закона в силу.
Закон пока остается проектом
На сегодняшний день документ еще не принят парламентом Черногории.
После общественных консультаций Министерство пространственного планирования, урбанизма и государственного имущества опубликовало официальный отчет и продолжает работу над законопроектом. До окончательного принятия отдельные положения могут измениться.
Мы будем следить за дальнейшим рассмотрением закона и обязательно расскажем о его окончательной редакции после принятия.