Каждый туристический сезон в Черногории сопровождается одной и той же новостью. Государство объявляет об усилении борьбы с серой экономикой. Инспекции становятся активнее, проводятся совместные рейды, предпринимателей призывают соблюдать законодательство, а отраслевые объединения напоминают, что бороться с нарушителями нужно без давления на тех, кто работает честно.
Поводом для этой статьи стало заявление Ассоциации гостеприимства Будвы, в котором представители отрасли поддержали борьбу с серой экономикой, одновременно призвав государственные органы не создавать дополнительную нагрузку для добросовестного бизнеса.
Недавно Ассоциация рестораторов Будвы выступила именно с такой позицией. Они поддержали борьбу с нелегальным бизнесом, но попросили государство не превращать проверки в дополнительную нагрузку для законопослушных предпринимателей.
На первый взгляд это касается только кафе и ресторанов. На самом деле ситуация напрямую затрагивает рынок краткосрочной аренды и управление недвижимостью.
И, скорее всего, в ближайшие годы влияние будет только усиливаться.
Туризм постепенно становится более регулируемой отраслью
Еще десять лет назад рынок аренды в Черногории был гораздо менее формализован.
Многие владельцы сдавали квартиры самостоятельно, без регистрации гостей, без уплаты туристического сбора, без официальных договоров и зачастую без какой-либо отчетности.
Пока рынок активно рос, государство относилось к этому довольно спокойно.
Но сегодня ситуация меняется.
Черногория движется в сторону европейских стандартов регулирования. Для страны туризм — одна из важнейших отраслей экономики, поэтому государство заинтересовано в прозрачном рынке, где все участники работают по одинаковым правилам.
Это означает больше цифровых сервисов, больше обмена информацией между государственными органами и больше проверок.
Почему внимание государства постепенно смещается на рынок аренды
Когда говорят о серой экономике, большинство представляет кафе без кассового аппарата или магазин, который не выдает чеки.
Однако краткосрочная аренда ничем принципиально не отличается.
Государство интересуют те же вопросы:
- зарегистрирован ли объект размещения;
- оформляются ли гости в установленном порядке;
- уплачивается ли туристический сбор;
- декларируются ли доходы;
- соблюдаются ли требования законодательства.
Если раньше обнаружить нарушения было непросто, то сегодня значительная часть рынка работает через Airbnb, Booking.com и другие цифровые платформы, где активность объектов гораздо легче анализировать.
Почему нелегальная аренда становится все менее выгодной
Многие владельцы считают, что регистрация бизнеса — это исключительно дополнительные расходы.
Но у нелегальной модели появляется все больше недостатков.
- Увеличивается вероятность проверок.
- Сложнее работать с иностранными платежами и официальной бухгалтерией.
- Растут риски штрафов.
- Появляются ограничения для дальнейшего развития бизнеса.
Если собственник захочет привлекать инвесторов, продавать объект как готовый арендный бизнес или сотрудничать с профессиональной управляющей компанией, отсутствие прозрачной истории доходов может стать серьезной проблемой.
Управляющая компания берет на себя гораздо больше, чем поиск гостей
Многие до сих пор воспринимают компанию по управлению недвижимостью как посредника, который публикует объявления на Airbnb или Booking.com.
На практике круг задач значительно шире.
Современная управляющая компания становится для собственника единым окном, через которое решаются практически все вопросы, связанные с эксплуатацией и сдачей недвижимости.
- Постоянный контроль изменений законодательства.
- Регистрация гостей.
- Начисление и уплата туристического сбора.
- Организация уборок и подготовки объекта к новым заездам.
- Контроль технического состояния квартиры.
- Работа с подрядчиками.
- Документооборот и отчетность.
- Коммуникация с государственными органами при необходимости.
Во многих странах профессиональное управление давно рассматривается как инструмент снижения рисков. Владельцу не приходится самостоятельно следить за десятками процессов и постоянно разбираться в изменениях законодательства.
Почему рынок неизбежно будет профессионализироваться
Если государство действительно продолжит активную борьбу с серой экономикой, рынок постепенно разделится.
Первая группа — владельцы, которые продолжат самостоятельно заниматься всеми вопросами аренды.
Вторая — собственники, которые передадут операционное управление профессиональным компаниям.
Этот процесс уже давно произошел во многих туристических странах.
Когда регулирование становится сложнее, содержание недвижимости перестает быть хобби и превращается в полноценный бизнес.
А любой бизнес требует процессов, знаний и постоянного внимания.
Что это означает для владельцев недвижимости
Для большинства собственников главный вопрос звучит очень просто.
Хочу ли я самостоятельно разбираться во всех изменениях законодательства, общаться с государственными органами, следить за оформлением гостей, налогами, уборками, отзывами, подрядчиками и проверками?
Или мне важнее получать доход от недвижимости, оставив операционную работу тем, кто занимается этим ежедневно?
У каждого варианта есть свои преимущества.
Но чем сложнее становится регулирование рынка, тем выше ценность профессионального управления.
Почему это хорошая новость для добросовестных владельцев
Любая борьба с серой экономикой вызывает споры.
Однако для тех, кто работает легально, долгосрочный эффект обычно оказывается положительным.
Когда все участники рынка находятся в одинаковых условиях:
- снижается уровень недобросовестной конкуренции;
- уменьшается демпинг со стороны нелегальных объектов;
- растет доверие туристов;
- рынок становится более прозрачным;
- повышается инвестиционная привлекательность недвижимости.
В выигрыше оказываются владельцы, которые рассматривают апартаменты как долгосрочный актив, а не как способ заработать один удачный сезон.
Вместо вывода
Заявление Ассоциации рестораторов Будвы затрагивает гораздо более широкий вопрос, чем проверки кафе и ресторанов.
Черногория постепенно меняет правила игры для всего туристического бизнеса.
И рынок краткосрочной аренды — одна из отраслей, где эти изменения будут ощущаться особенно сильно.
Для владельцев недвижимости это хороший повод задуматься не только о загрузке квартиры в следующем месяце, но и о том, насколько их объект готов работать в условиях рынка, который становится более прозрачным, более конкурентным и более требовательным к соблюдению правил.
Собственники, которые заранее выстраивают легальную и прозрачную модель работы, получают не только спокойствие, но и более устойчивый бизнес, готовый к дальнейшему развитию независимо от того, насколько строгими станут правила в будущем.