Коротко: в 2026 году базовая стоимость квадратного метра жилой недвижимости, которую муниципалитет Будвы использует при расчёте ежегодного налога, выросла с €2 212,80 до €2 640/м². Это рост примерно на 19,3%.

При этом €2 640/м² нельзя использовать для автоматического подтверждения порога €150 000 для ВНЖ по недвижимости. Ежегодный налог на недвижимость и налог на оборот недвижимости — разные налоги, для которых используются разные расчёты и документы.

Содержание

Что изменилось в Будве в 2026 году

Uprava lokalnih javnih prihoda Opštine Budva утвердила новые средние рыночные стоимости квадратного метра строительных объектов, которые применяются для расчёта ежегодного налога на недвижимость в 2026 году.

Официальные документы Управления местных публичных доходов Будвы

Категория 2025 2026 Изменение
Жилые помещения €2 212,80/м² €2 640/м² +19,3%
Коммерческие объекты €2 581,60/м² €3 080/м² +19,3%
Гаражи, подвалы, вспомогательные и другие нежилые помещения €1 290,80/м² €1 540/м² +19,3%
Недвижимые временные объекты €1 475,20/м² €1 760/м² +19,3%

Таким образом, для жилой недвижимости исходная стоимость увеличилась на €427,20 за квадратный метр.

Откуда взялись €2 640 за м²

Для определения базовой стоимости муниципалитет использует данные Управления статистики Черногории — MONSTAT.

Средняя цена квадратного метра квартиры в новостройке по Черногории за 2025 год составила €2 200/м².

MONSTAT: средняя стоимость квартир в новостройках за 2025 год

Для жилых помещений муниципалитет Будвы применяет муниципальный коэффициент 1,20 :

€2 200 × 1,20 = €2 640/м².

Сам коэффициент 1,20 установлен муниципальным решением о налоге на недвижимость.

Odluka o porezu na nepokretnosti Opštine Budva

Для сравнения, при расчёте налога за 2025 год муниципалитет использовал опубликованную MONSTAT среднюю стоимость €1 844/м² за 2024 год:

€1 844 × 1,20 = €2 212,80/м².

Решение муниципалитета Будвы о стоимости объектов для налога за 2025 год

€2 640 за м² — это не стоимость вашей квартиры

Здесь возникает распространённая ошибка.

Если площадь квартиры составляет 60 м², это не означает, что муниципалитет автоматически признаёт её рыночную стоимость равной:

60 × €2 640 = €158 400.

€2 640 — исходная средняя стоимость квадратного метра, используемая в формуле расчёта ежегодного porez na nepokretnosti.

Закон предусматривает дальнейшую корректировку с учётом площади, местоположения, качества и возраста недвижимости.

Упрощённо принцип можно представить так:

€2 640 × площадь × коэффициент зоны × коэффициент качества × поправка на возраст.

И только после определения налоговой стоимости к ней применяется соответствующая ставка налога.

Пример: квартира 65 м² в Будве

Возьмём квартиру со следующими параметрами:

  • площадь — 65 м² ;
  • цена покупки — €160 000 ;
  • возраст здания — 10 лет.

Исходная стоимость для расчёта ежегодного налога в 2026 году:

65 × €2 640 = €171 600.

Это ещё не окончательная налоговая стоимость.

Как учитывается возраст здания

Согласно Закону о налоге на недвижимость, расчётная стоимость объекта уменьшается на 1% за каждый год возраста здания или за каждый год после последней реконструкции.

Максимальное уменьшение по возрасту составляет 60%.

Для здания возрастом 10 лет:

€171 600 × 0,90 = €154 440.

После этого к расчёту применяются другие предусмотренные законом и муниципальными правилами коэффициенты, в том числе коэффициенты местоположения и качества недвижимости.

Важно: сумма €154 440 в этом примере также не является автоматически ни рыночной ценой квартиры, ни стоимостью для ВНЖ. Это промежуточный пример расчёта ежегодной налоговой базы.

Налоговые зоны Будвы

Местоположение объекта существенно влияет на его налоговую стоимость.

Муниципалитет Будвы использует следующие основные коэффициенты зон:

Налоговая зона Коэффициент
Ekskluzivna zona 1,50
I zona 1,20
II zona 1,00
III zona 0,80
IV zona 0,70
V zona 0,70

Например, для части территории Будвы и Бечичей действует Ekskluzivna zona с коэффициентом 1,50.

Поэтому две одинаковые квартиры площадью 65 м² и одного возраста могут иметь разную налоговую стоимость из-за расположения.

Как узнать, к какой зоне относится квартира

Для точного определения зоны сначала нужно идентифицировать кадастровую парцеллу, на которой расположено здание.

Основные сведения находятся в List nepokretnosti :

  • KO — katastarska opština ;
  • broj parcele — номер кадастровой парцеллы;
  • broj zgrade — номер здания;
  • PD / poseban dio — конкретная квартира или помещение.

Кадастровую информацию и расположение участка можно проверить через государственный Geoportal Uprave za nekretnine Crne Gore:

Geoportal Uprave za nekretnine Crne Gore

После этого расположение участка сопоставляется с описанием границ налоговых зон, содержащимся в муниципальном решении.

Не путайте KP и UP. KP означает katastarska parcela , а UP — urbanistička parcela. Это разные понятия, и их номера могут не совпадать.

А теперь про €150 000 и ВНЖ

С 17 января 2026 года вступили в силу изменения в Закон об иностранцах Черногории, установившие минимальную стоимость недвижимости для получения временного ВНЖ на основании владения недвижимостью.

Для иностранца, на которого распространяется это требование, налоговая база недвижимости должна составлять не менее €150 000.

Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o strancima — Službeni list CG 3/2026

Закон прямо указывает документ, подтверждающий стоимость:

rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti.

То есть решение об определении налога на оборот недвижимости, выданное компетентным органом местного самоуправления.

При этом размер налоговой базы , указанной в таком решении, должен быть не меньше €150 000.

Почему €2 640/м² здесь не помогает автоматически

Будванские €2 640/м² используются для расчёта:

porez na nepokretnosti — ежегодного налога на недвижимость.

Для подтверждения стоимости недвижимости в целях ВНЖ закон ссылается на:

porez na promet nepokretnosti — налог на оборот недвижимости при приобретении.

Это разные налоги, разные налоговые базы и разные документы.

Поэтому квартира площадью 60 м² не получает автоматически стоимость €158 400 для целей ВНЖ только потому, что:

60 × €2 640 = €158 400.

Кому порог €150 000 не применяется

В действующей редакции закона обязанность подтверждать стоимость недвижимости таким способом не распространяется на:

  • граждан государств — членов Европейского союза;
  • членов их семей в предусмотренных законом случаях;
  • граждан Исландии;
  • граждан Лихтенштейна;
  • граждан Норвегии;
  • граждан Швейцарии.

Кроме того, для иностранцев, которым ВНЖ по недвижимости был выдан до вступления новых требований в силу, предусмотрены переходные положения. При продлении такого ранее полученного ВНЖ применяется прежний режим.

Практический вывод: правило €150 000 нельзя применять ко всем иностранным собственникам недвижимости без учёта гражданства и того, получал ли человек ВНЖ по недвижимости ранее.

Цена сделки и налоговая база могут различаться

Вернёмся к примеру с квартирой, приобретённой за €160 000.

Наличие €160 000 в договоре само по себе ещё не заменяет налоговый документ, который требует Закон об иностранцах.

При расчёте налога на оборот недвижимости налоговой базой является рыночная стоимость недвижимости на момент её приобретения.

Если цена сделки соответствует рыночной стоимости, она используется при расчёте.

Если указанная в документах цена ниже рыночной, компетентный налоговый орган может определить рыночную стоимость самостоятельно в установленном законом порядке.

Закон о налоге на оборот недвижимости — актуальный сводный текст

Поэтому для одного объекта одновременно могут существовать разные стоимости:

Показатель Пример Для чего используется
Цена в договоре €160 000 Цена сделки между сторонами
Налоговая база при приобретении €165 000 Расчёт porez na promet nepokretnosti; важна для требования €150 000
Стоимость для ежегодного налога другая сумма Расчёт porez na nepokretnosti
Цена продажи сегодня €190 000 Текущая цена предложения на рынке

Все эти цифры могут относиться к одной и той же квартире и использоваться для разных юридических и экономических целей.

Где посмотреть стоимость, установленную при покупке

Для вторичной недвижимости прежде всего нужно найти документ:

Rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti.

Если документы по сделке сохранились, налоговое решение стоит поискать среди них.

Если документ утерян, собственнику недвижимости в Будве следует обратиться в:

Uprava lokalnih javnih prihoda Opštine Budva

В структуре Управления существует отдельный:

Sektor za utvrđivanje i evidenciju poreza na promet nepokretnosti.

Именно у него имеет смысл уточнять возможность получения копии ранее вынесенного решения.

А решение по ежегодному налогу?

Другой документ называется:

Rješenje o porezu na nepokretnosti.

Это решение по ежегодному налогу на недвижимость. В нём отражается расчёт обязательства по конкретному объекту.

Не следует путать его с rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti , которое связано с приобретением недвижимости.

Также на сайте муниципалитета опубликована форма:

Zahtjev za izdavanje poreskog uvjerenja

Но poresko uvjerenje и налоговое rješenje — разные документы.

Куда обращаться в Будве

Uprava lokalnih javnih prihoda Opštine Budva

Trg Sunca 3, Budva

Общий телефон: +382 33 699 021

E-mail: lokalni.prihodi@budva.me

Актуальные контакты Управления местных публичных доходов

Налог на оборот недвижимости

Sektor za utvrđivanje i evidenciju poreza na promet nepokretnosti

Телефон: +382 68 861 307

Ежегодный налог на недвижимость для физических лиц

Odsjek za utvrđivanje i evidenciju godišnjeg poreza na nepokretnosti — fizička lica

Телефон: +382 68 861 313

Также на официальной странице указан номер: +382 33 699 022

Перед визитом лучше связаться с Управлением и уточнить перечень документов для конкретного запроса.

Что взять с собой

Для обращения в муниципалитет имеет смысл подготовить:

  • паспорт собственника;
  • List nepokretnosti;
  • KO и номер кадастровой парцеллы;
  • номер здания и PD квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • имеющиеся налоговые решения и подтверждения оплаты.

Если документы запрашивает представитель собственника, следует заранее уточнить требования к доверенности.

Отдельный вопрос — квартира от застройщика

Здесь возникает важная юридическая особенность.

Закон о налоге на оборот недвижимости прямо устанавливает, что приобретение новопостроенного строительного объекта и строительной земли, на которые уплачивается НДС , не считается оборотом недвижимости для целей этого налога.

Поэтому при обычной покупке квартиры непосредственно у застройщика, когда сделка облагается НДС, у покупателя может не быть стандартного rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti , характерного для покупки вторичной недвижимости.

Одновременно действующая редакция Закона об иностранцах формулирует подтверждение стоимости через именно такое налоговое решение.

Поэтому дляквартир, приобретённых непосредственно у застройщика, вопрос документа, подтверждающего стоимость для ВНЖ, лучше заранее уточнять в MUP или у специалиста, который ведёт конкретное заявление. Нельзя автоматически считать, что договор, счёт с НДС или ежегодная налоговая оценка будут приняты вместо предусмотренного законом документа.

Что в итоге изменилось для собственника квартиры в Будве

В 2026 году исходная средняя стоимость жилой недвижимости, используемая муниципалитетом Будвы для расчёта ежегодного налога, выросла:

с €2 212,80 до €2 640 за квадратный метр.

Рост составляет примерно 19,3%.

Это увеличивает исходную базу расчёта, однако итоговая налоговая стоимость конкретной квартиры зависит от её площади, возраста, расположения, качества и других предусмотренных правилами факторов.

Одновременно с 17 января 2026 года для части иностранных собственников действует минимальный порог стоимости недвижимости €150 000 при получении ВНЖ по основанию владения недвижимостью.

Для проверки конкретной ситуации последовательность действий выглядит так:

  1. Найдите договор приобретения недвижимости.
  2. Для вторичной недвижимости найдите или запросите rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti.
  3. Проверьте указанную в нём налоговую базу.
  4. Отдельно посмотрите rješenje o porezu na nepokretnosti , если хотите понять расчёт ежегодного налога.
  5. Для проверки ежегодной оценки определите KO, кадастровую парцеллу и налоговую зону объекта.
  6. При покупке новостройки у застройщика заранее уточните в MUP, какой документ будет принят для подтверждения стоимости.

€150 000 в договоре, €150 000 в ежегодной налоговой оценке и €150 000 налоговой базы при приобретении недвижимости — разные показатели.

Для ВНЖ следует ориентироваться на критерий и подтверждающий документ, прямо предусмотренные действующей редакцией Закона об иностранцах, с учётом предусмотренных законом исключений и переходных положений.

Частые вопросы

Означает ли €2 640 за м², что квартира 60 м² официально стоит €158 400?

Нет. €2 640/м² — исходная средняя стоимость для расчёта ежегодного налога. Стоимость конкретного объекта дополнительно корректируется с учётом его характеристик.

Можно ли использовать ежегодную налоговую оценку для подтверждения €150 000 для ВНЖ?

Саму по себе — нет. Закон об иностранцах указывает в качестве подтверждения стоимости rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti и налоговую базу в этом решении.

Если квартира куплена за €160 000, значит ли это, что требование ВНЖ выполнено?

Для случая, когда требование €150 000 к собственнику применяется, следует проверить налоговую базу в соответствующем налоговом решении. Цена договора и установленная налоговая база могут совпасть, но это не обязательно одна и та же величина.

Снижается ли стоимость квартиры для ежегодного налога из-за возраста здания?

Да. Закон предусматривает уменьшение стоимости на 1% за каждый год возраста объекта или за каждый год после последней реконструкции, максимум на 60%.

Порог €150 000 применяется ко всем иностранцам?

Нет. Закон содержит исключения, в частности для граждан ЕС, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии. Отдельный переходный режим предусмотрен для владельцев, уже имевших ВНЖ по недвижимости до вступления нового требования в силу.

Что делать, если квартира куплена у застройщика с НДС?

Такое приобретение имеет иной налоговый режим: сделка, облагаемая НДС, не считается оборотом недвижимости для целей porez na promet nepokretnosti. Поэтому способ подтверждения стоимости для ВНЖ лучше уточнить в MUP применительно к конкретным документам.

Официальные источники

Информация актуальна на сентябрь 2026 года. Материал носит информационный характер. Налоговые и миграционные правила могут изменяться, а применение конкретной нормы зависит от способа приобретения недвижимости, гражданства собственника и истории его ВНЖ. Перед подачей документов рекомендуется проверить актуальные требования компетентного органа.